O que é usucapião?

A usucapião é uma das formas que o Código Civil traz de aquisição da propriedade. Esse procedimento pode ser via judicial ou extrajudicial.

A usucapião judicial deverá ser optada nos casos em que há conflito envolvendo terceiros ou quando há menor, bem como quando há alguma deficiência na documentação, que necessita de uma apuração maior para comprovação do direito. Portanto, é um procedimento mais burocrático e demorado.

Já a usucapião extrajudicial é muito mais rápida e pode ser realizada em qualquer cartório da cidade de localização do imóvel. Esse procedimento é iniciado no Cartório de Notas e finalizado no Cartório de Registro de Imóveis.

Quais são as espécies de usucapião?

Usucapião extraordinário – O interessado deve ter 15 anos de posse, sem interrupção ou oposição de terceiro. Esse prazo pode diminuir para 10 anos, se comprovar a moradia habitual ou realizado obras ou serviços no imóvel de caráter produtivo;

Usucapião ordinário – O interessado deve ter 10 anos de posse, sem interrupção ou oposição de terceiro, bem como prova documental que demonstre a aquisição do imóvel e da boa fé. Esse prazo pode diminuir para 5 anos, se comprovado que foi adquirido onerosamente, com base no registro constante na matrícula do imóvel, desde que nele tiver estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico;

Especial Urbana – O interessado deve ter 5 anos de posse, sem interrupção ou oposição de terceiros, não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano, a área não pode ser superior a 250 metros quadrados, desde que seja utilizado para a moradia dele ou de sua família;

Especial Urbana familiar – O imóvel deve ter até 250 metros quadrados, cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. O interessado precisa utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família, exercer a posse por 2 anos ininterruptos e sem oposição de terceiros, não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural;

Especial rural – O interessado deve ter 5 anos de posse, sem interrupção ou oposição de terceiros, não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano, a área não pode ser superior a 50 hectares, desde que seja utilizado para a moradia dele ou de sua família;

Quanto tempo preciso para conseguir usucapião?

O tempo de posse para comprovar a usucapião está previsto em lei e será definido de acordo com cada espécie, conforme abaixo:

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO
▪️Prazo: 15 anos.
Exceção: 10 anos, se morou no imóvel ou fez obra nele.

USUCAPIÃO ORDINÁRIO
▪️Prazo: 10 anos.
Exceção: 5 anos, se houve pagamento e morou no imóvel ou fez obra.

USUCAPIÃO RURAL
▪️Prazo 5 anos.

USUCAPIÃO URBANO
▪️ Prazo: 5 anos.

USUCAPIÃO FAMILIAR
▪️Prazo: 2 anos.

Quais são os documentos para provar a usucapião?

A usucapião seja judicial ou extrajudicial exige a comprovação da posse do imóvel de forma mansa, pacífica, ininterrupta e com comportamento de dono, tudo dentro do prazo previsto em lei.

Portanto, os documentos devem comprovar essa posse no decurso do tempo exigido na lei.

Em outras palavras, devem ser documentos que demonstrem que você usava o imóvel como um verdadeiro dono, que as contas de consumo de luz e de água estavam no seu nome, assim como o IPTU. Além de receber correspondências indicando que o seu endereço é naquele imóvel.

Aqui, listei os principais, porém poderão ser utilizados outros documentos similares, que comprovem a posse.

A falta de documentos poderá ser suprida por meio dos testemunhos dos vizinhos.

Quais são as pessoas proibidas de pedir usucapião?

O caseiro, o inquilino, o comodatário e o inventariante são proibidos por lei de obter a usucapião no imóvel em que são vinculados nessa função, isso porque a posse deles é originada por uma obrigação contratual, legal ou judicial.

Não caberá usucapião quando o proprietário for presente, manter o controle sobre o imóvel e a supervisão da posse autorizada a terceiros.

Portanto, nos casos citados acima, não há o preenchimento dos requisitos previstos na lei para a usucapião.

Quanto custa a usucapião?

As despesas na usucapião são:

– Custas judiciais (usucapião judicial) ou taxa de cartório (usucapião extrajudicial), que terá como base o valor do imóvel;

– Taxa de cartório para o registro da propriedade conferida pela usucapião;

– Honorários advocatícios.

Ainda poderá haver despesas com a documentação, que incluem certidões e a planta com memorial descritivo do imóvel.

É possível a usucapião de imóvel comercial?

A usucapião pode ocorrer em qualquer espécie de imóvel, inclusive no comercial.

A lei exige a comprovação da posse pelo prazo de 10 anos quando há documento da compra do imóvel ou, de 15 anos, para os demais casos.

Há decisão recente no Superior Tribunal de Justiça que trouxe exceção a esses prazos ao permitir apenas 5 anos de posse. No caso, o imóvel era de finalidade mista, ou seja, comercial e residencial, sendo usado como moradia e de pequeno comércio pela família.